Ideea de a investi în imobiliare a apărut la începutul lui 2015. Făcusem pentru prima dată un calcul al veniturilor mele iar pe anul precedent (2014) câştigasem cam 5000 euro din arhitectură şi baze de date, şi fiindcă bunicii îmi dădeau mâncare şi nevoile de bază, eu aveam cheltuieli aproape 0. Mă bazam pe un venit mediu de 500 euro pe lună, în 2016 voi strânge suma de 18.000 euro cât să cumpăr o garsonieră şi să o închiriez, care să îmi aducă alţi 200 euro pe luna (să îmi mărească veniturile cu 40%).
În plus, din copilărie aveam prieteni care investiseră în imobiliare şi au câştigat mult multumită boom-ului imobiliar din perioada 2002-2008. Începând cu 2012 ofeream consultanţă imobiliară celor din Singapore, am învăţat cum se fac afacerile imobiliare pe acolo şi mi se făcea poftă să încerc şi eu în ţara mea. Preturile erau încă mici şi se preconiza o creştere.
Prin vara lui 2015 m-am apucat de studiat piaţa imobiliară. Se ştie că apartamentele mici oferă raport mai bun de returnare a investiţiei. Initial mă gândeam să cumpăr într-o zonă cu densitate mare de blocuri, gen Vest, o garsonieră sau apartament de 2 camere la parter, care poate fi închiriat unei firme sau unei persoane care oferă servicii, gen cabinet de avocat, doctor, etc. Am întrebat 2 agenţii imobiliare şi mi-au zis că e mai rentabil să cumpăr în centru, sau măcar pe axa nord-sud.
Găsisem şi o garsonieră în rate direct de la dezvoltator, dar cum afacerea mea nu este sigură iar veniturile variază mult de la o lună la alta, nu ştiam dacă în viitor voi putea plăti ratele.
În August am găsit o garsonieră în centru, bloc Cinemascop (bloc cu bulină), ultimul etaj, la un preţ dubios de mic, 16.000 euro. Iar în scurt timp a scăzut la 14.000 euro. Am fost să o vizionez în Septembrie. Arăta groaznic! În momentul acela aveam doar 13.000 euro. Aş fi vrut să mai vizionez altele, dar erau peste 20.000 euro şi nu avea rost să le vizionez că nu aveam bani pânâ anul viitor. Printr-o coincidentă, un megaproiect la care lucram de 1 an l-am terminat în Octombrie şi mi-a adus peste 1000 euro din vânzări multiple, aşa că m-am decis să cumpăr garsoniera asta aşa groaznică cum e. La vremea respectivă credeam că nu voi mai avea prea curând norocul să am venituri peste 1000 euro pe lună, dar de fapt de atunci am început să fac în fiecare lună câte 1000 euro iar asta mi-ar fi permis să mai aştept puţin şi să cumpăr o proprietate mai bună, în bloc fără bulină. Dar m-am grăbit…
Deci… aveam banii. L-am întrebat pe agentul imobiliar dacă pot face tranzacţia în PayPal, iar el „ce-i aia PayPal?”, deşi i-am explicat lui ce e PayPal, dar ar fi fost culmea ca notarul să încheie actul de vânzare-cumpărare folosind un screenshot de la PayPal ca dovadă a plăţii. Am fost nevoit să transfer banii din PayPal în bancă, ceea ce a întârziat tranzacţia cam o lună datorită PayPal care are o limită de retragere de 500 euro pe zi.
Clienţii mei mă plătesc de obicei în EURO, cum în România nu poţi transfera din PayPal în bancă ci doar pe card în LEI, am pierdut comision de conversie, vânzătoarea fiind din Moldova nu avea ce face cu lei româneşti, voia EURO aşa că am pierdut iar comision de conversie şi nu mai mi-au ajuns banii de notar şi comisionul agenţiei şi am rămas cu datorie 150 lei la agent, apoi vânzătoarea probabil i-a convertit în leu moldovenesc şi probabil a platit al 3-lea comision.
Având toţi banii în bancă, să înceapă afacerea! Agentul imobiliar a chemat-o pe vânzătoarea din Republica Moldova în ziua de 18 Noiembrie 2015, un drum foarte obositor deoarece a trebuit să ia un microbuz din satul ei până în Chişinău, alt microbuz spre Bucureşti, apoi trenul spre Ploieşti.
Ne-am întâlnit în biroul agenţiei, am fost la notar să depunem actele, apoi la Banca Transilvania ca ea să îşi deschidă cont pe numele ei şi eu să îi transfer banii, cea de la bancă ne-a întrebat de ce nu transferă direct în contul ei din Moldova. Transferul internaţional ar fi durat câteva zile iar ea voia să plece seara înapoi în Moldova, notarul cerea dovadă că au ajuns banii pe numele ei. Am stat cam o oră în bancă datorită idioatelor care habar n-aveau cum să deschidă cont pentru cineva din Moldova cu altfel de CNP şi fără adresă de stradă, ea locuind la ţară. După asta am fost din nou la notar cu extrasul de cont al ei. Ne-a citit actul şi am semnat. Apoi am fost la administraţia financiară ca vânzătoarea să plătească impozitul pe vânzare şi să îşi steargă proprietatea de pe numele ei, şi să o înregistrez eu pe numele meu. Apoi am fost din nou la Banca Transilvania să îşi transfere banii pe contul din banca din Moldova şi să îşi închidă contul deschis cu câteva ore în urmă. A aflat că banca cere un comision mai mare pentru a transfera internaţional o sumă mare de bani în prima zi de la deschiderea contului. Agentul imobiliar I-a zis că o poate găzdui la el acasă o noapte ca să facă transferul mâine şi apoi să plece înapoi în Moldova. Bună idee, şi să îi dea nişte mâncare. Altfel ar fi însemnat 2 nopţi nedormite consecutiv şi nemâncată exceptând ce a putut cumpăra la colţ de stradă.
Tranzacţia a durat cam 6 ore de alergătură prin oraş, obositor şi pentru mine, cât de obositor a fost pentru vânzătoare, o femeie de circa 60 ani.
Alte informaţii
Problema blocurilor cu bulină nu e doar riscul seismic de prăbuşire la cutremur. Există blocuri construite după 1977 care s-au crăpat la cutremurele din 1986 şi 1990, părerea mea e că dacă va fi un cutremur ca în 1977 se vor prăbuşi şi blocuri construite în anii 1980 sau chiar cele din ziua de azi, la cum (nu) se respectă standardele de construcţii.
Problema e că băncile nu oferă credite ipotecare pentru blocurile în clase de risc seismic, astfel numărul de cumpărători se reduce la cei care pot achita suma de bani integrală, iar în cazul garsonierelor care sunt căutate de tineri e greu să aibă cineva suma de bani integrală. De aceea apartamentele din blocurile cu risc seismic se vând cu 20-30% mai ieftin decât celelalte, în funcţie de cât de mult se grăbeşte vânzătorul să vândă. Ultimul etaj de asemenea scade 10% din valoare. O garsonieră în bloc în centru e în medie 25.000 euro.
Din acest motiv cumpărătorii din blocurile cu bulină sunt de obicei oameni cu venituri peste medie, care cumpără pentru investiţie. Mai ales în centru, blocul Cinemascop are multe apartamente închiriate.
Proprietari erau un cuplu de pensionari din Republica Moldova, care o cumpărase în 2006 în scopul de a-şi face cetăţenie română, ei nu locuiseră niciodată în garsonieră şi îl lăsase procură agentului imobiliar să o închirieze ca să acopere costul întreţinerii (nu ştiu dacă ieşea vreun profit din închiriere şi cum îi trimitea banii proprietarului). De aceea nimeni nu a avut grijă de garsonieră, fusese închiriată la preţ redus unor oameni săraci care au stricat totul în ea.
Proprietarii aveau nevoie urgentă de bani, copiii ei erau la facultate şi le trebuiau bani, din acest motiv a lăsat din preţ aşa mult. Mi-a zis agentul că ceruse iniţial să o vândă 21.000 euro, agentul I-a zis că nu se va vinde şi că pune 18.000 euro, nu suna nimeni cu excepţia celor care sunau să înjure, a lăsat la 16.000 euro, apoi la 14.000 euro. Şi atunci am apărut eu, un investitor care la 26 ani aveam 14.000 euro bani gheaţă. Oare dacă nu existam eu, cât mai dura să găsească alt cumpărător? Oare cât mai scădea din preţ?
Nu am înţeles de ce a ales să cumpere garsonieră în Ploieşti, şi nu într-un oraş mai apropriat de graniţă, de exemplu Iaşi.
După cumpărare, chinul renovării
Deci… am dat toţi banii mei pe garsonieră în stare groaznică şi am primit ca bonus un chiriaş care locuia acolo din August. I-am zis să locuiască în continuare deoarece nu am încă bani de renovare. Chiriaşul era şi el în cumpărare de o garsonieră şi a găsit una aşa că a stat în chirie la mine doar 2 luni.
Garsoninera avea geamuri de lemn prin care fluiera vântul, uşă de intrare de lemn cu 2 încuietori rupte şi o a 3-a încuietoare montată artizanal, în bucătărie nu avea nici greşie nici faianţă, în mod ciudat avea gresie modernă în baie (plăci de 30x30cm, nu 15x15cm ca în comunism), dar am dat-o jos. Avea câteva piese de mobilier din perioada comunistă, aragaz, frigider, maşină de spălat murdare şi urăt mirositoare, o mizerie de neimaginat şi multe mucuri de ţigară pe sub mobilă. Am fost nevoit să dau afară tot! Nu ştiu ce fel de chiriaşi au acceptat să locuiască acolo în condiţiile astea.
În Martie am strâns suficienţi bani ca să mă apuc de renovare, una totală. În primă fază am pus 2 geamuri termopan, 4 uşi termopan, uşă metalică la intrare, gresie, faianţă, parchet, refăcut instalaţia sanitară şi electrică, zugrăvit, etc. Din păcate meşterii care s-au ocupat de renovare au omis câteva lucruri sau le-au lăsat intenţionat în seama mea, iar asta mi-a luat câteva luni. Apoi a venit rândul să o mobilez. Am început să umblu pe la firme de mobilă la comandă, a venit cineva să ia măsurători, dar ţeava de gaze mă încurca în a pune aragazul unde voiam eu. A trebuit să chem pe cineva de la o firmă de instalaţii gaze să modifice ţeava, iar acesta m-a întârziat cam o lună. Apoi am dat comandă de mobilă de bucătărie. Apoi am mai aşteptat altă lună să vină instalatorul să monteze instalaţiile în bucătărie.
Am încercat să o închiriez mobilată parţial dar potenţialii clienţi vizionau şi alte garsoniere şi alegeau una mobilată total. Am dat comandă şi de mobilă pentru sufragerie, dar firma respectivă a fost aglomerată în comenzi şi dabia după 3 luni a venit şi mobila de sufragerie, aproape de Crăciun, plus potenţialii chiriaşi veniţi la vizionare mi-au dat idei ce ar mai trebui cumpărat, iar asta m-a ajutat să găsesc în sfârşit un chiriaş care să o ia, în Decembrie 2016.
Renovarea m-a costat mult comparat cu pretul garsonierei, cred că vreo 3000-4000 EURO. Merită să caut prin teancul de facturi să fac totalul şi detalierea costului renovării?
Reacţia familiei când au aflat de afacerea mea
În decembrie 2015 am vorbit cu mama pentru prima dată după 10 ani de la divorţ, am aflat că e la Bucureşti şi mi-a oferit să îmi vândă apartamentul din Ploieşti şi să îmi cumpere altul în Bucureşti ca să fiu aproape de ea să mă poată „ajuta” că bunica e prea bătrână să mai vină la mine. Eu iniţial am vrut să mă mut ca să scap de bunica şi de toate problemele făcute de ea, deşi eram constient că risc să îmi facă şi mama probleme.
Când am fost cu agentul imobiliar să înregistrez garsonieria la finanţe, a aranjat să nu trimită decizia de impunere prin poştă ci să o luăm noi de la sediu. A funcţionat treaba şi am plătit impozitul pe 2015.
Dar pe 2016 nu a mai funcţionat, pe 4 Februarie 2016 au trimis scrisoarea de impozit pe adresa mea din buletin, care se află acasă la bunici. Am aflat ulterior că în 2015 bunicii au transferat apartamentul lor pe numele mamei ca să îi rămână ei după moartea lor. Bunica văzând scrisoarea de impozit pe numele meu a crezut că este o greşeală şi a mers la sediul finanţelor să facă scandal că au pus numele meu în locul mamei pentru apartamentul de 2 camere al bunicilor, iar ăia I-au zis că nu e vorba de apartamentul lor ci de o garsonieră în Piaţa Victoriei, I-au dat si numărul de telefon al agentului imobiliar cu care am venit acolo când am înregistrat garsoniera şi I-a făcut şi lui capul mare la telefon, întrebându-l pe ăla de unde am avut eu banii.
A venit bunica la mine să facă scandal, dar nu pe motiv că de unde am avut 14.000 euro, ci că de ce nu I-am zis că am o sumă mare de bani, că erau alte lucruri mai bune de făcut cu banii, şi că am aruncat banii cumpărând o garsonieră oribilă (ea vizionase o garsonieră mizerabilă în acel bloc în 2007 când căuta o casă unde să stau eu, dar ulterior s-a dovedit că nu era cea pe care o cumpărasem eu).
A trebuit să le explic mamei şi bunicii că rulez afaceri secrete pe internet de 8 ani, de care nu le-am zis tocmai de frică că ei ar vrea banii mei să îi cheltuie după placul lor. Şi asta s-a şi întâmplat, la scurt timp după ce au aflat că sunt bogat, mama şi tata au încercat să pună mâna pe conturile mele bancare şi proprietatea mea falsificând acte şi deschizând un proces la judecătorie pe care în mod evident, l-au pierdut. Acest lucru dovedeste intenţiile rele ale părinţilor, în special a mamei, iar eu NU mă voi mai muta lângă ea, ştiu că viaţa va fi mai grea fără mamă dar NU ACCEPT o asemenea idioată care să încerce să pună mâna pe averea mea şi să mă mintă permanent.
În concluzie
Deci am dat 14.000 euro pe garsonieră şi vreo 3000-4000 euro pe renovare, iar acum o închiriez cu până la 200 euro pe lună. Teoretic investiţia se poate recupera în 8 ani, se putea o investiţie mai bună ca asta? Probabil că nu, în imobiliare. Practic investiţia se va recupera probabil în 10 ani pentru că nu va fi ocupată permanent iar la închirierea pe termen lung mai las din preţ.
Am cumpărat garsoniera pentru a îmi mări veniturile cu 40%, dar de fapt afacerile mele online au crescut iar veniturile din închiriere dabia îmi aduc 10% în plus.
Garsoniera renovată probabil valoreaza 20.000 euro, aş putea să o pun la vânzare şi să ies în profit cu 2000 euro, dar deocamdată o închiriez. În caz că o voi pune la vânzare, nu mă aştept la mulţi clienti datorită blocului cu bulină, dar nu mă grăbesc să vând ca proprietara din Republica Moldova şi mai devreme sau mai târziu cineva va da banii. Sau o pot da la schimb plătind diferenţa la un apartament mai mare, cuiva care are nevoie de bani şi este dispus să se mute într-o locuinţă mai mică.
Unii m-ar vedea opulent să îmi cumpăr garsonieră cu bani gheaţă la o vârstă la care alţii dabia au terminat facultatea şi se chinuie să îşi găsească primul loc de muncă, ca apoi să platească 30 ani rate. Totuşi… Unul din prietenii de vârsta mea s-a apucat de afaceri online de la 15 ani iar la 18 ani câştiga câteva mii de euro pe lună şi s-a mutat în Bucureşti. Aş fi putut face şi eu la fel dacă părinţii mei m-ar fi ajutat să îmi promovez talentele şi nu să promoveze părţile negative, să îmi restricţioneze viaţa şi să mă sperie încât să nu pot face ce vreau eu. Am început afacerile online la 18 ani şi dabia la 26 ani am strâns destui bani să intru pe piaţa imobiliară.
